Acheter une maison à Cuba : règles, risques et prudence

Acheter une maison à Cuba fait rêver plusieurs voyageurs : une petite maison près de la mer, une casa à Varadero, un pied-à-terre à La Havane, une retraite au soleil. Mais entre le rêve et la réalité juridique, il y a un très grand écart. Cuba n’est pas le Mexique, la Floride ou la République dominicaine. Le marché immobilier fonctionne avec ses propres règles, ses limites et ses risques.

Le but de ce guide n’est pas de te vendre l’idée d’acheter. Au contraire : il sert à ralentir la décision, clarifier les grands principes et éviter les erreurs coûteuses. Si tu es Québécois ou Canadien et que tu penses acheter à Cuba, lis ceci comme un guide de prudence, pas comme une invitation à investir.

Un étranger peut-il acheter une maison à Cuba ?

Le point central est le statut. Le décret-loi cubain qui a assoupli les transmissions de propriété immobilière en 2011 parle des personnes naturelles cubaines domiciliées dans le pays et des étrangers résidents permanents sur le territoire national. Cela signifie qu’un simple touriste étranger n’est pas automatiquement dans la même situation qu’un résident permanent.

Pourquoi ce sujet est risqué

Le risque principal n’est pas seulement le prix. Le vrai risque est la propriété légale. Si le titre n’est pas à ton nom, ou si ton statut ne te permet pas d’être propriétaire dans le cadre prévu, tu peux te retrouver sans contrôle réel sur l’argent investi.

• Risque légal : tu peux mal comprendre qui a réellement le droit d’acheter.
• Risque de prête-nom : acheter au nom de quelqu’un d’autre peut te laisser sans protection réelle.
• Risque familial : un divorce, décès, conflit ou départ du pays peut compliquer la situation.
• Risque fiscal : taxes, valeurs déclarées, obligations et paiements peuvent changer.
• Risque de liquidité : revendre peut être difficile et long.
• Risque politique et économique : les règles, devises et conditions de marché peuvent évoluer.

Ce que la loi cubaine a changé en 2011

Le décret-loi 288 de 2011 a modifié la Loi générale du logement à Cuba et a assoupli les actes de transmission de propriété des logements. C’est un changement important dans l’histoire immobilière cubaine, car le système était auparavant beaucoup plus restrictif.

Mais ce changement ne transforme pas Cuba en marché immobilier ouvert à tous les étrangers. Il faut retenir trois idées : le statut de la personne compte, la transaction passe par un cadre formel, et certaines zones ou situations peuvent rester soumises à des règles particulières.

Taxes et formalités : ce qu’il faut vérifier

Le ministère cubain des Finances et des Prix précise que, lors d’une compravente entre personnes naturelles, le vendeur paie l’impôt sur les revenus personnels éventuels et l’acheteur l’impôt sur la transmission de biens et héritages. Le taux indiqué est de 4 %. Le calcul repose d’abord sur la valeur réelle déclarée de la transaction; des valeurs référentielles minimales, fixées par la Résolution 313 de 2024 selon les caractéristiques et l’emplacement du bien, servent aussi à limiter les sous-déclarations. La base exacte doit être confirmée avec le notaire et l’administration fiscale au moment de la transaction.

Prix du marché : pourquoi il ne faut pas promettre de chiffres

Les prix de l’immobilier à Cuba peuvent varier énormément selon la ville, l’état du bien, la devise demandée, le quartier, la présence d’un titre clair, l’accès à l’eau, l’électricité, la proximité touristique et la motivation du vendeur. Les prix publiés sur les groupes sociaux ou annonces privées ne sont pas toujours des prix de vente réels.

Il serait imprudent de présenter des prix moyens, des rendements locatifs ou des promesses de rentabilité comme des garanties. Les chiffres peuvent être trompeurs, datés ou impossibles à vérifier.

Maisons à vendre à Varadero : une annonce ne prouve rien

Une photo, un prix et une adresse publiés dans un groupe ou une annonce ne démontrent pas que le vendeur possède légalement le bien ni qu’un étranger peut l’acheter. Avant tout versement, il faut faire vérifier le titre, l’inscription au registre, les occupants déclarés, les dettes, la situation matrimoniale du propriétaire et les restrictions particulières liées à la zone.

• Ne verse pas de dépôt uniquement pour « réserver » une maison vue en ligne.
• Ne confonds pas une promesse privée avec un titre de propriété opposable.
• Fais confirmer par écrit qui reçoit l’argent et à quel titre.
• Vérifie les travaux non déclarés, les limites du terrain et les services réels : eau, électricité, égouts et accès.
• À Varadero et dans les zones touristiques, demande explicitement si une autorisation supplémentaire s’applique.

Achat pour location touristique : attention

L’idée d’acheter une casa pour louer à des touristes peut sembler attirante. Mais la location touristique à Cuba implique aussi des autorisations, des taxes, une gestion locale, des règles municipales, des coûts d’entretien, des pénuries, des paiements, du personnel, des plateformes, de la concurrence et des risques liés au tourisme.

Avant de penser “revenu passif”, il faut penser : qui gère la maison ? Qui paie les réparations ? Qui détient le titre ? Qui a le droit d’exploiter ? Comment l’argent circule ? Que se passe-t-il si le tourisme baisse ?

Checklist avant même de considérer un achat

• Confirmer ton statut légal à Cuba.
• Consulter un avocat ou notaire indépendant.
• Vérifier le titre de propriété et le registre.
• Refuser toute transaction uniquement verbale.
• Éviter les paiements sans preuve officielle.
• Ne pas acheter seulement sur la base d’un groupe Facebook ou d’un contact local.
• Demander quelles taxes s’appliquent réellement.
• Vérifier si la zone est touristique ou soumise à un régime particulier.
• Prévoir un scénario de sortie : revente, décès, séparation, départ du pays.
• Obtenir un avis fiscal si de grosses sommes sont impliquées.

FAQ — Acheter une maison à Cuba

Un Canadien peut-il acheter une maison à Cuba comme touriste ?

Il ne faut pas présumer que oui. Le cadre cubain distingue notamment les étrangers résidents permanents. Un Canadien non résident doit obtenir un avis juridique à jour avant toute démarche.

Est-ce sécuritaire d’acheter au nom d’un ami cubain ?

C’est risqué. Si le titre légal n’est pas à ton nom, tu peux ne pas contrôler réellement le bien, même si tu as fourni l’argent.

Le mariage avec un Cubain permet-il d’acheter facilement ?

Le mariage ne doit jamais être utilisé comme stratégie immobilière. Les droits, obligations, risques et conséquences doivent être évalués par un professionnel.

Combien coûte une maison à Cuba ?

Il n’y a pas de prix fiable unique. Les annonces varient énormément et ne représentent pas toujours le prix final. Il faut comparer localement, vérifier les titres et éviter les chiffres trop beaux pour être vrais.

Y a-t-il des taxes lors d’une vente immobilière ?

Oui. Les sources officielles cubaines indiquent des impôts lors de la compravente, notamment pour l’acheteur et le vendeur. Le taux de 4 % est mentionné dans les sources officielles, mais la base de calcul et les règles doivent être confirmées au moment de la transaction.

Sources utiles

• Gaceta Oficial de Cuba — Decreto-Ley No. 288 de 2011
• Ministerio de Finanzas y Precios de Cuba — impôts et valeurs référentielles, Résolution 313 de 2024
• Granma — Compraventa de viviendas : qué hacer
• OFAC — real property in Cuba pour personnes soumises à la juridiction américaine

Conclusion pratique

Pour un voyageur québécois, acheter une maison à Cuba ne devrait jamais être une décision impulsive prise pendant des vacances. C’est un sujet légal, fiscal, familial et financier. Si tu n’as pas un statut clair, un professionnel fiable, un titre vérifié et une stratégie de sortie, le risque est trop élevé.

Mon conseil : traite l’immobilier à Cuba comme un dossier sérieux, pas comme une extension de ton coup de cœur pour Varadero. Profiter de Cuba en voyage est une chose. Immobiliser de grosses sommes dans un système que tu ne maîtrises pas en est une autre.

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